翟某某与新乡市锦绣智达置业有限公司

                                商品房预售合同纠纷案

关键词

    无权代理     超越权限     表见代理

裁判要点  

    行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。

相关法条

    《民法通则》第63条、66条；《合同法》第48条、44条

基本案情

    法院经审理查明：2010年4月26日，原告向被告工作人员张铮缴纳90000元作为购买在封丘县幸福路南段丰乐商住楼项目的第1栋1单元4层南户房屋定金。2010年4月28日，原告与张铮签订了《封丘县锦绣温泉花园房屋认购书》，被告工作人员张铮在认购书上签字，并加盖有新乡市锦绣智达置业有限公司封丘项目部的公章。

裁判结果

    封丘县人民法院认为：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。本案被告工作人员张铮擅自用加盖有锦绣温泉花园项目部公章的认购书与原告签订合同，但注明该楼盘系位于封丘县幸福路南段丰乐商住楼，该楼盘并非被告所开发，且被告也未收到原告任何款项。故原告要求被告交付房产或返还定金及违约金的请求，缺乏必要的事实根据及法律依据，不予支持，驳回原告的诉讼请求。

裁判理由

    该起商品房预售合同纠纷案涉及无权代理问题。无权代理是指行为人不具有代理权而以本人名义与第三人进行民事活动的行为。无权代理具有代理的“以本人名义与第三人为民事行为”的表面特征，但并不具有代理的“在代理权限内”的实质特征，无权代理不是真正意义上的代理。

    产生无权代理的原因主要有3种情形：一是没有代理权。即行为人自始没有基于委托授权，也没有基于法律规定或者法院等有权机关指定而获得代理权；二是超越代理权。即行为人虽享有代理权，但超越代理权限而为代理行为；三是代理权终止后，行为人仍被代理人的名义为代理行为的情形。  

    在本案中，被告工作人员张铮擅自用加盖有锦绣温泉花园项目部公章的认购书与原告签订合同，但注明楼盘确是位于封丘县幸福路南段的丰乐商住楼，该楼盘并非被告所开发，张铮的行为明显属于超越代理权限的无权代理行为。

   《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认以前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。但《合同法》第四十四条规定，行为人没有代理权、超越代理或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。比较法律条文的不同规定，无权代理可以区分为狭义的无权代理和表见代理两种情形，且产生截然不同的法律后果。

    那么，本案是狭义无权代理还是构成表见代理呢？笔者认为，核心问题在于客观上是否存在使第三人相信行为人有代理权的事实或理由，以及第三人是否属善意且无过失。

    在这起房屋预售合同纠纷中，行为人张铮系被告工作人员，其持有加盖有锦绣温泉花园项目部公章的认购书与原告签订合同，看似这种信赖利益应当得到保护，但问题在于双方签订合同约定的封丘县幸福路南段的丰乐商住楼并非认购书中被告开发的楼盘，即认购书格式文本与合同内容明显的不一致，客观上不存在使原告相信行为人有代理权的事实或理由，原告缺乏应有的谨慎或者疏忽，明知或应知行为人为无权代理而与其进行的行为，不能认定为表见代理，而属于狭义的无权代理，其效力系不确定。由于本案不存在撤销或者被代理人的事后追认情形，故原告的诉讼请求只能给予驳回。