集资房买卖，效力如何认定呢？

经审理查明：被告朗诵与被告刘辉系夫妻关系，被告周丽系被告朗诵的母亲。被告周丽及其丈夫郎三（于1996年去世）同系封丘县X管理局的职工。原告杨凌与被告刘辉有亲戚关系。1990年左右，封丘县X管理局根据职工的要求，经局领导班子研究决定，在单位自有的土地上由职工集资盖家属房，该楼于1991年竣工。当时被告周丽及其丈夫郎三有分房资格，以11000元的价格购买了该楼房的四单元二楼西户，该房加储藏室面积共计75.45m²。之后，此房屋由周丽夫妇及朗诵夫妇占有使用。由于被告朗诵欠原告杨凌现金，2010年原告杨凌和被告朗诵、刘辉签订协议，将该房屋作价45000元卖给杨凌，并约定该房产的所有权从签订协议之日起归原告杨凌所有，以后此房的利害关系与被告无关。双方还约定，该协议自签订之日起生效，双方不得反悔，该协议加盖有被告周丽的印章，被告周丽对此印章不予认可。该协议签订后，此房屋一直由原告杨凌占有使用。近期，因该房屋需要拆迁，双方因拆迁补偿款发生矛盾，以致形成诉讼。

【审判】

封丘县人民法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告杨凌和被告朗诵、刘辉均为完全民事行为能力人，在协商一致的基础上，自愿签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示。被告朗诵、刘辉作为房屋共有人已将房屋实际交付原告杨凌使用长达三年之久，被告周丽辩称自己不知房屋买卖之事，有悖于常理。

该涉诉房屋未取得房产所有权证书，《城市房屋管理法》第38条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告辩称：该协议违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定，即违反法律、行政法规强制性规定的协议，应属无效。但本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，《城市房屋管理法》的上述规定则属管理性规定，因此该房屋买卖行为未违反法律效力性强制性规定，且不损害国家利益和社会公共利益，该协议为有效协议，对原、被告双方均有约束力。况且《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

原告杨凌和被告周丽、朗诵、刘辉订立的房屋买卖合同有效。

案件受理费100元，由被告周丽、朗诵、刘辉承担。

【评析】

本案系一起合同效力确认之诉，原被告双方主要围绕房屋转让协议是否有效的问题。笔者认为该房屋买卖协议有效，理由如下：

首先，讨论下集资房买卖行为的效力问题。集资房是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，一般是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋，实质上是福利分房的一种。作为一种历史性产物，地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定一则不具有法律法规的效力，二则多属于管理性规定，而非效力性强制规定，不能适用《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定（“违反法律、行政法规的合同无效”），应认可该类处分行为的有效性。

从物权的角度分析，《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。结合本案情，尽管涉诉房屋一直未取得房权证书，但这并不妨碍当事人之间转让买卖房屋的合同效力性。

其次，讨论下儿子及儿媳在未取得母亲同意，将涉案房屋出让的效力性问题。该房屋未取得房产证，一直由被告朗诵和刘辉居住使用，从占有的角度考虑，原告杨凌认为朗诵和刘辉就是该房屋的合法所有人。而且，该协议上还有被告周丽、朗诵、刘辉的签字或印章，房屋出让行为合法有效。

综上，法院判决有法有据，这样的裁判更好地维护了合同稳定和交易安全。

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